用地成本是企业成本的一个主要部分，随着土地价格的逐年上升，切实帮助企业降低用地成本，成为企业能够更好在上海发展的前提之一。

为减轻企业的前期投入压力，上海提出鼓励园区平台采用灵活的土地政策。

《办法》称，园区平台建设的标准厂房、通用类研发物业，持有比例不得少于物业总量的50%;可转让部分，直接转让的比例不得超过物业总量的30%。

同时，鼓励采用先租后售方式，在承租企业或机构的税收、就业、研发投入等指标达到产业、科技部门或园区管理机构设定条件后，再转让物业。

上述产业用房，应在明确土地利用绩效和退出机制等全生命周期管理要求的基础上，提供给研发机构和“四新”经济、战略性新兴产业、现代服务业等企业。

而对于以弹性年期出让的产业项目类工业用地，《办法》也明确，在出让合同中应明确土地使用权到期续期条件，可明确采用协议出让、续期价格等土地使用权的续期方式。经区政府集体决策，可按照原出让价款，或者结合原出让价款和续期时工业用地基准地价等，综合评估确定续期价格。

从2014年年底开始，上海正式实施了工业用地的弹性出让年期，以往工业土地出让以50年为界限，现在则明确一般工业用地或者产业用地是20年。

在今年5月的上海市政府新闻发布会上，上海市规划和国土资源管理局副局长岑福康解释说，相对50年出让年限，出让年限20年的土地价格，在60%左右。假设按50年出让要付100块，按20年出让只要付60块，还有40块可以存20年，也足够到20年之后支付这块土地的续期费用。

也就是说，弹性出让不仅可以集约使用土地，实现土地流量增效，用土地资源倒逼产业转型，而且可以有效降低企业的土地成本。

此外，《办法》明确，允许工业、研发总部用地提高开发强度。

一般情况下工业用地容积率不大于2.0，高度不超过30米;研发总部用地容积率不超过3.0，高度不超过50米。但对于有特殊产业功能和工艺需求的项目，经认定，容积率和高度指标可予以突破。

二次开发补缴土地出让金下限可以是零

对于土地资源紧张的上海来说，存量土地的二次开发是一个重要路径。

而当科创企业面临技术更新，要改造、提高产能时，往往需要增加土地使用强度。《办法》称，存量工业、研发用地按照规划提高建筑容积率的，土地使用权人按照规定补缴土地出让价款，区政府可根据项目的产业类型、科研能级和土地利用绩效等情况，按照一定比例收取土地出让价款，降低科研创新和产业转型升级成本。具体比例，由区政府集体决策确定。

岑福康在上述新闻发布会上说，各区政府可以确定增容土地价款的收取比例，但是这个比例没有提下限，也就是说，这个下限可以是0。

这也就意味着，工业用地的二次开发只要是切实用于技术改造、用于实体产业的发展，增加部分的土地出让金可以不收。

同时，《办法》还提出，这部分补缴的土地出让价款，经区政府集体决策后，可按照分期方式缴纳地价款，或在项目竣工后不动产登记前缴纳，最长时间不得超过两年。

保障好项目用地

要推动科创中心建设，不仅要降低用地成本，也要让企业有地可用。上海经信委主任陈鸣波曾经表示，只要有好项目，上海不缺土地。